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时间:2020-10-18 07:12来源:未知 作者:admin 点击:
原标题:房地产REITs深度研究系列二:海外reits市场研究之新港篇,给予优大于势的行业评级 从REITs诞生背景看,新加坡与香港REITs推出时具备相似的社会经济和房地产行业背景:社会经

  原标题:房地产REITs深度研究系列二:海外reits市场研究之新港篇,给予“优大于势”的行业评级

  从REITs诞生背景看,新加坡与香港REITs推出时具备相似的社会经济和房地产行业背景:社会经济背景方面,宏观经济处于周期下行阶段,政府试图通过REITs的推出吸引更多社会资本参与不动产投资,盘活存量资产刺激经济恢复。行业背景方面,住宅和商业地产市场出现分化,石家庄房产新闻住宅市场相对饱和见顶,而商业地产供需两旺,为现代REITs市场的开辟提供了充足优质的底层资产支撑。从REITs制度设计上看,新加坡与香港均对REITs的设立设臵了严格的条件,同时税收优惠力度较大。尽管要求不完全相同,但新加坡与香港均对REITs的收入和资产结构中来自于不动产相关的比例作出了严格限制,同时要求应税收入中90%以上需用于分红,分红部分享受免税待遇,同时通过下调股息税、印花税、所得税等进一步提供税收优惠。

  从REITs的投资回报来看,新加坡与香港REITs均体现出了长期收益率较高、与其他投资品相关性较小、收益波动性小等特点。以香港REITs为例,2005年上市至2019年底,恒生REITs指数涨幅超过3倍,累计年化收益率9.35%,高于同期恒生指数的年化收益率6.37%。从整个亚太地区的REITs收益率来看,相比较不同期限、不同业态的收益率情况,工业/物流、医疗健康等物业的REITs无论是在短期还是长期收益率上都处于领先水平。

  从经验教训来看,2008年金融危机之后,香港REITs遭遇发行寒冬期,与新加坡市场竞争中处于弱势。中国香港REITs在资金运作上对资产结构、投资标的持有年限及负债比率要求比很多国家都要严格。加之本来就是低税区,使得香港REITs在投资市场吸引力下降。所以内地推出REITs,需要吸取香港的经验教训,做好合理的风险防范与投资激励机制的权衡,提高国内reits市场的竞争力。

  投资建议:尽管公募REITs试点暂未对住宅和商业地产开放,但我们相信随着基建公募REITs的发展落地,未来基础资产类型或将扩容,建议长期关注拥有优质商业地产资源的公司。

(责任编辑:admin)
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